ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАЛОГОВОЙ БАЗЫ ПРИ ПРОДАЖЕ
НЕ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ ЖИЛОГО ДОМА
Вопрос: Какой порядок определения налоговой базы в отношении дохода, полученного налоговым резидентом РФ (продавцом) в случае продажи объекта имущества «не завершенный строительством жилой дом», принадлежащего ему на праве собственности?
Ответ: Объект имущества «незавершенный строительством жилой дом» относятся к объекту недвижимого имущества.
Поскольку такой объект недвижимого имущества не может быть признан как объект недвижимого имущества «жилой дом», то в целях реализации соответствующих положений налогового законодательства он относится к категории "иное недвижимое имущество".
С учетом вышеизложенного, в целях определения налоговой базы по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) необходимо исходить из следующих положений налогового законодательства:
- В случае, когда реализуемый не завершенный строительством жилой дом был приобретен продавцом до 1 января 2016 года.
В целях освобождения дохода продавца от налогообложения применяется трехлетний период владения реализуемым объектом (т.е. нахождение объекта в собственности продавца не менее 3-х лет):
- не возникает налогооблагаемый доход, если нахождение реализуемого объекта в собственности продавца не менее 3-х лет;
- возникает налогооблагаемый доход, если нахождение реализуемого объекта в собственности продавца менее 3-х лет.
- В случае, когда реализуемый «НСЖД» был приобретен продавцом после 1 января 2016 года.
- В целях освобождения дохода продавца от налогообложения применяется 3-летний период владения реализуемым объектом (т.е. нахождение объекта в собственности продавца не менее 3-х лет), если реализуемый объект ранее был приобретен в собственность продавца:
- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супруги, родители, усыновители, родные и усыновленные дети, дедушки, бабушки, внуки, полно (неполно) родные братья и сестры;
- в результате приватизации;
- в результате передачи объекта по договору пожизненного содержания с иждивением.
Кроме того, в случае, когда реализуемый объект недвижимого имущества является единственным жильем (начиная с доходов 2020 года).
- В целях освобождения дохода продавца от налогообложения применяется 5-летний период владения реализуемым объектом (т.е. нахождение объекта в собственности продавца не менее 5-и лет), если реализуемый объект ранее был приобретен в собственность продавца по иным (а именно непоименованным выше) основаниям (т.е. по договору купли – продажи, договору мены и т.п.).
- Если период владения реализуемым объектом не позволяет применить право на освобождение от налогообложения дохода продавца, то для целей обложения НДФЛ размер дохода продавца не может быть меньше, чем кадастровая стоимость реализуемого объекта на 1 января года его продажи, уменьшенная с учетом понижающего коэффициента, установленного в размере 0,7 или в размере, согласно соответствующего закона субъекта РФ.
При этом сумма налогооблагаемого дохода продавца может быть уменьшена:
- либо на имущественный налоговый вычет, предоставляемый в установленном порядке в размере, не превышающем в целом 250 000 руб.;
- либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением реализуемого объекта, а также связанных с его достройкой и отделкой (в случае наличия таковых).
Источник:
Статья 214.10. Налогового кодекса Российской Федерации;
Статья 217.1. Налогового кодекса Российской Федерации;
Подпункт 2 пункта 1, подпункты 1 и 2 пункта 2, подпункты 3 и 5 пункта 3 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации;
*Пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации;
**Статьи 15,16 Жилищного кодекса Российской Федерации;
Пункт 5 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»